Il mercato immobiliare a Roma in tempo di COVID. Intervista a Donatella Prosperi, Presidente FIAIP Lazio

Donatella Prosperi ci riceve con grande gentilezza nel suo ufficio, al terzo piano di un tipico palazzo umbertino nel quartiere Prati, a due passi dal Vaticano. Trent’anni di lavoro e un ruolo istituzionale alla Presidenza di FIAIP Lazio non hanno affievolito la passione con cui aiuta le persone a realizzare i loro progetti immobiliari, che segue con una cura e una dedizione tutta particolare. Anzi, l’emergenza Covid l’ha avvicinata ancora di più ai suoi clienti.

Signora Prosperi, si parla tanto dell’impatto dell’emergenza Covid nel settore immobiliare in generale. Ma per Roma, qual è stato il bilancio di quest’anno?

Il periodo di lockdown è stato un momento arduo per tutti. Noi agenti immobiliari, non potendo operare in presenza, ci siamo organizzati telematicamente grazie alle visite virtuali che, personalmente, avevo già adottato da qualche tempo. Dopo il 4 maggio, grazie al lavoro in sede istituzionale svolto da FIAIP, siamo tornati a lavorare e la Federazione ha adottato un protocollo per le visite agli immobili atto ad operare in sicurezza, iniziando a portare proprio quelle persone che avevano visto gli immobili tramite virtual tour e, successivamente, i clienti che ne facevano richiesta.

Dopo un iniziale momento di assestamento, nel periodo maggio-luglio abbiamo assistito a un vero e proprio boom di visite e di compravendite, dovuto all’impossibilità delle visite durante il lockdown, e al fatto che tante persone si sono ritrovate con proposte di vendita della loro casa che avevano accettato, e nell’urgenza di trovarne un’altra da riacquistare.

Il periodo che abbiamo trascorso per motivi di forza maggiore confinati in casa ci ha permesso di apprezzarne pregi e difetti e ha posto la necessità di organizzare uno spazio per lavorare da remoto, e/o di avere ambienti più grandi e spazi esterni. Quindi, proprio per adeguarci al nuovo stile di vita e a queste nuove istanze, c’è stata e c’è una gran voglia – per chi può – di cambiare casa, o di modificare la propria, grazie agli incentivi. La domanda è rimasta molto vivace, le compravendite sono state tante.

Quindi la temuta contrazione dei prezzi non c’è stata?

Per me, in particolare, che mi occupo di zone centrali, una vera contrazione dei prezzi delle vendite non c’è stata. Diversamente, per gli affitti il calo è si è avvertito in maniera più marcata. Appartamenti che affittavo a 1.200/1.100 euro sono scesi a 1.050/1.000 euro. Gli affitti turistici hanno forzatamente riconvertito la locazione breve in locazione media o lunga.

Che differenze ci sono tra compravendite e locazioni in questo momento?

Sempre vivaci le compravendite. Quanto agli affitti, si osserva che le locazioni a breve termine non sono richieste, mentre si assiste a un aumento delle locazioni a lungo termine che permettono di stabilizzarsi in zone centrali. Chi non vuole o non può permettersi di comprare un appartamento in centro sceglie di prenderlo in affitto, attesa la diminuzione dei canoni di locazione. Grazie ad una buona trattativa, l’agente aiuta l’accordo delle parti, negoziando con il proprietario un canone più vantaggioso che permette al conduttore di investire sull’immobile arredandolo o ristrutturandolo a proprie spese con la prospettiva di risiedere più a lungo, in un immobile servito e di qualità.

Cosa prevede per i prossimi mesi?

Posto che, come dicevo, la voglia di casa è tanta, ci ritroviamo a navigare a vista, in attesa di una politica della casa che riconsideri il settore in maniera globale: sarebbe auspicabile proseguire nell’operazione degli incentivi del 110 % che avrà una ricaduta senz’altro positiva sul mercato immobiliare. Parallelamente vanno considerare le attuali difficoltà del mercato del lavoro: la perdita di posti di lavoro potrebbe riflettersi sulle capacità economiche delle persone e sulla possibilità di ottenere il mutuo.

Com’è cambiata la domanda da parte degli aspiranti acquirenti e/o affittuari?

Come sopra evidenziato, i potenziali acquirenti avvertono l’esigenza di fruire di case con maggiori spazi esterni, rispetto a quelle attuali. Inoltre, rispetto a prima, ci si concentra maggiormente sull’affaccio e la struttura della casa, e si nota nel cliente una maggior consapevolezza e attenzione sulle caratteristiche tipologiche della casa, sulla vivibilità, sulla fruibilità degli spazi. Il mio suggerimento ai clienti è di portare con sé, fin dal primo appuntamento, un professionista: l’architetto, l’ingegnere, il tecnico evidenziano le potenzialità e le criticità dell’immobile e le possibili soluzioni in pianta.

Volendo suggerire dove investire in città, quali sono le zone oggi più appetibili?

Segnalo due mercati emergenti da considerare con attenzione: uno è il Pigneto, quartiere in riqualificazione dove recentemente ho venduto un appartamento con ottimo rapporto qualità prezzo. L’altro è Marconi, dove sono previste realizzazioni di infrastrutture e servizi per la mobilità. In particolare, nella fascia tra piazzale della Radio e il Gazometro, le case si vendono in tempi rapidissimi, in particolare quelle con affaccio sul Tevere.

Com’è cambiato il mestiere di agente immobiliare?

In generale si assiste ad un miglioramento qualitativo, che investe sia gli acquirenti che gli agenti. I clienti sono più consapevoli ed esigenti, chiedono una consulenza più ampia, pertanto vanno seguiti ed ascoltati con cura, così che percepiscano il valore del nostro lavoro, nelle risposte puntuali alle loro domande, nei consigli e nelle modalità suggerite.

Questo richiede agli agenti immobiliari un continuo e costante aggiornamento: da marzo 2020 la FIAIP ha organizzato sulla propria piattaforma on line oltre 1.000 webinar che hanno permesso di affinare non solo le tecniche relative alla trattativa, ma anche i servizi aggiuntivi, nella direzione dell’agenzia multidisciplinare.

E tra i nuovi servizi c’è anche l’Home Staging, verso il quale da parte degli agenti c’è maggior interesse, ma ancora è poco utilizzato. E il nostro compito è quello di farlo conoscere non solo agli agenti, ma anche al pubblico…

Infatti: non basta fare delle belle foto, fondamentale è preparare la casa al meglio e aiutare il cliente a comprendere che l’Home Staging è un investimento iniziale che con la valorizzazione della casa porterà frutto.

La consapevolezza vale anche per la scelta di dare incarico al professionista immobiliare per la vendita della propria casa: l’agente, con l’adeguata preparazione, risolverà preliminarmente tutte le problematiche documentali afferenti e faciliterà la conduzione di una trattativa di vendita senza sorprese.

E’ compito sia degli agenti immobiliari che delle Home Stagers promuovere e fare informazione in questa direzione, per qualificare un settore sempre più strategico nella nostra economia.